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 6. 不動産投資分析の基礎知識

 NPV(正味現在価値) > 0 であれば投資価値があるとの話をしましたが、今日はその具体例をつかって説明したいと思います。

 

【例題1】以下の条件の稼働中の賃貸マンションがあるとします。この賃貸マンションは投資すべきかどうか? NPVにより判断してみましょう。

・初期投資額(購入価格) 1億円

・毎年の純収益(家賃収入−運営費) 1千万円

・保有期間 5

・保有期間終了後の売却予定価格 9千万円

・割引率(期待収益率) 5%

 

【解説1

収益価格=1千万円÷(10.05)1千万円÷(10.05)2乗+1千万円÷(10.05)3乗+1千万円÷(10.05)4乗+1千万円÷(10.05)5乗+9千万円÷(10.05)5=1.14億円

NPV=1.14億円−1億円=1400万円>0

NPV>0なので、投資価値はあると判断出来ます。

 不動産を購入する際、この不動産が収益性があるかどうかをみる指標の一つがNPVです。

収益性を図るものとしてもう一つIRR(内部収益率)があります。IRRについては次回に説明することに致します。

投稿日時: 2021-10-30 (425 ヒット)

 DCF法における2つの重要な指標
DCF法では、NPV(Net Present Value正味現在価値)とIRR(Internal Rate of Return内部収益率)という二つの重要な指標があります。いずれも、キャッシュフロ-や金銭の時間的価値の考え方が反映された方法であり、基本的には同じ意味を示す結果を導きます。

今日はそのNPV(Net Present Value )について解説いたします。
NPVは、投資家が期待する利回り(期待収益率)以上のリタ-ンを、その投資家がもたらすかどうかを判断する指標です。
具体的には、投資により生み出されるキャッシュフロ-の現在価値(VP正味現在価値)の初期投資との差がNPVとなります。
NPVがプラスであれば、投資家の期待収益率を上回る投資案であることを意味します。
NPV(正味現在価値)=P(不動産の収益価格)-P1(初期投資価格)
NPV>0であれば投資家の期待収益率を上回るリタ-ン
NPV=0であれば投資家の期待収益率と等しいリタ-ン
NPV<0であれば投資家の期待収益率を下回るリタ-ンをもたらすことになり、投資価値はないということになります。
NPVの数値は、この物件が投資家にとって投資価値があるか、ないかの判断材料の重要な数値となる訳です。

次回は、事例を使って具体的に解説いたします。







投稿日時: 2021-10-26 (384 ヒット)

 

4. キャップレ-トとバリュ-アップ

今日は、キャップレイ-トとバリュ-アップの関係についてお話したいと思います。

物件購入後にリニュ-アル等により、不動産の価値を上げる(バリュ-アップ)ことで、入居率を高めることや、賃料の下落を将来に渡って抑えることが可能です。

例えば、入居率80%NOI5百万円の物件を1億円で購入した場合、キャップレ-トは5%です。

しかし、バリュ-アップによって入居率が上昇してNOI6百万円になった場合、投資利回りは6%に上昇します。                             

更に、保有期間中はNOI6百万円のままで、周辺の物件のキャッブレ-トも5%のままであれば、保有期間後は6百万÷5%=1.2億円と、購入時よりも20%もの物件価格の上昇に繋がります。

このようにバリュアップが劇的な収益性の向上をもたらす場合があります。

投稿日時: 2021-10-25 (386 ヒット)

 3.不動産投資分析の基礎知識❸

 今回はNOI(純営業利益)とキャップレイト(総合還元利回り)2つの内容を説明いたします。

(1) NOI(純営業利益)

 NOIは、空室や貸し倒れの損失を考慮した実質的な賃料等の収入から、管理費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、水道光熱費など、各種の不動産運営に伴う費用を差し引いた利益を差します。ここで注意してもらいたいのは、NOIは原価償却費と借入金利を差し引く前の利益であることをいいます。

 NOIの単年度基準の投資利回りは、次の式になります。

 

NOI÷不動産価格=投資利回り

        

NOI÷投資利回り=投資価格 となります。

このように、逆にNOIから不動産価格を算出する際に使われる投資利回りのことをキャップレイ-ト(総合還元利回り)と呼びます。

 

キャップレイ-ト(総合還元利回り)=NOI÷不動産価格

 

ただし、本来キャップレイトはその不動産固有の事情(築年数や構造、設備、立地など)などを考慮してきまるものです。そのため、キャップレイ-トは物件価格とNOIから結果的に導きだされるというよりも、『不動産物件の立地状況、近隣物件の収益状況などから』考えるべきです。その方がより実態に合っています。

 

具体的には

キャップレイ-ト=リスクフリ-レ-ト(a)+不動産市場に潜在する不確実性(b)

+対象不動産の個別リスクプレミアム(c)

 

(a)国債投資のリタ-ンで、おおむね2%程度です。

(b)現在の市況では3%程度が一般的です。

(c)その不動産の特性(地域性・立地、築年数・構造、テナントの種類や土地の権利の種類)

から推定します。

実際的には、東京都心部にある一定グレ-ド以上のビルのキャップレ-トは5%と見て、その他の物件には個別リスクプレミアムを上乗せするという考え方が主流です。

 

次回はそのキャップレイトとバリュアップの関係についてお話したいと思います。

投稿日時: 2021-10-23 (394 ヒット)

 2.不動産投資分析の基礎知識❷

 今回は、収益性を判断する指標について説明いたします。収益性を判断する指標として単年度で判断する『単年度基準指標』『一定期間(多年度)の指標』の二つに分かれます。

 

.単年度基準指標には、NOI(純営業利益)キャップレイト(総合還元利回り)の数値で判

断します。

.一定期間の指標の場合は、NPV(正味現在価値)IRR(内部収益率)の二つの数値で収益性

を判断します。

次回は、これらの用語の説明を致します。

投稿日時: 2021-10-22 (396 ヒット)

 1.不動産投資分析の基礎知識❶

不動産投資をする上で、どの物件を幾らで買い、最終的に期待利回りは幾らになるかは不動産投資をする者にとって、一番の関心所です。しかし、不動産はどれ一つ同じものはなく、期待利回りや投資額を定めるのに不確定的で、多くのリスクを抱えています。それらのリスクを少しで回避するには、それなりの具体的指標が必要となってきます。

そこで、不動産投資を成功させるために必要不可欠な投資指標が存在します。次の3つは投資を判断する代表的投資指標です。

 

収益性を判断する指標

❷安定性を判断する指標

❸レバレッジ効果を判断する指標

 

これらの3つが不動産投資を成功させるための指標となります。

次回はこれらのそれぞれその指標を説明したいと思います。

 

投稿日時: 2021-10-21 (409 ヒット)


  • (1) 大家さんとしては、賃料を踏み倒されるのが一番困る。そこで、賃借人の債務不履行に備えて担保として預かっておくのが敷金である。
 例えば、Aの家をBが月額10万円で賃借し、AがBから30万円の敷金を預かったとする。Bが1ヶ月分の賃料を滞納した場合、Aは敷金の内の10万円を未払い賃料の弁済に充当することができる。(充当するかはAの自由。)
(2) 賃貸人が決める。
 では、Bの方から「先月分は敷金から充当してくれ」と主張できるのか?
 答えは×。充当するかどうかを決める権限はBにはない。Aにある。そうでなければ、Aは自分の意思に反して担保を失わされてしまうからだ。だからAは敷金には手を付けず、あくまで10万円を払えとBに請求しても一向に構わない。(Aの自由)
(3) 返還請求は明渡し完了時
 さて、あくまで支払えと言われてもBがこの10万円を払えば、敷金は30万円まるまる残る。この30万円は元々Bのものである。だから、いつかは返してもらえる。では、一体いつ返還請求ができるのか?
 答えは、明渡し完了時(賃貸借終了時ではない!)。つまり、賃貸借が修了しても、Bが建物を明渡さない場合にはBは敷金を返してくれと言えない。

投稿日時: 2015-02-25 (2665 ヒット)


住宅ローンを利用できる方
※収益物件・投資物件を購入する場合は、下記条件は当てはまりません。
 各不動産会社様に個別に、ご相談ください。
  1. 給与所得者であり、職場の健康保険・社会保険の被保険者の方
  • 自営業者は、おおむね3年以上、今の仕事を続けている方
  1. 勤続年数が、1年~3年以上ある方
  • 各金融機関で違います。3年以上あれば、問題なし。3年未満のかたは、1年でも受け付ける銀行もあります
  • 勤続年数は、健康保健証の資格取得年月日からの年数になります。試用期間などがあり、3~6ヶ月後に正社員(健康保健が掛かった場合)になった場合は、そこからの年数になるので注意が必要です
  1. 保証会社の保証を受けれる方
  • 住宅ローンは、原則として保証人は必要ないが、保証会社というクレジット・信販系(日本信販・ジャックス・セントラルファイナンス等)または、銀 行系の会社の保証が必要になります。よって、銀行の審査に通っても、保証会社の審査に通らなければ、住宅ローンは利用できません。
  1. 年収に対する年間返済額の割合が、おおむね30%以内であること
  • 各金融機関・保証会社で違います。なお、年間返済額には、全てのローンが加算されます(自動車・教育・旅行・各種カードでのお買い物)。よって、車のローンが200万円残っていると、住宅ローンが減額される可能性があります。
  1. 全ての借入金の返済に遅れがないこと
  • 自動車ローン・カードのお買い物などに、延滞がないこと
  1. 申し込み時、年齢が60歳未満であること
住宅ローン申し込み時 必要書類
  1. 本人確認資料(免許証のコピー)
  1. 収入を確認できる書類
  • 所得証明書・源泉徴収書など、各金融機関によって違います。また、何期分(1年分・2年分)必要かも違います
  • 自営業の方は、2~3年分の納税証明書
  1. 勤続年数を確認できる書類
  • 健康保健証のコピー、本人・扶養家族の欄が必要
  1. 印鑑証明書・住民票
  • 必要枚数は、各金融機関で違います。住民票は、家族全員記載のものです。
  1. 自己資金を確認できる資料
  • 民間金融機関の住宅ローンは、原則 買う物件の8割しか融資してくれません。あとの2割と売買に係る諸費用は、自己資金になります、その自己資金があるか、預貯金などの通帳(コピー)で確認をとられます。また、金融機関によっては、自己資金分を融資する銀行の口座に入れるよう求められる場合があります

※ コピー関係書類は、偽装を防ぐため、必ず原本を確認されます

  1. 物件に関する書類
  • 土地・建物登記簿謄本、売買契約書、重要事項説明書、建物平面図、公図、実測図、物件案内図など不動産業者に揃えて貰いましょう
住宅ローンを借りる時の諸費用
  1. 融資取扱手数料
  • 各金融機関で違うが、3万円~5万円ぐらいです
  1. 保証料
  • これは、あなたの保証人になってくれる保証会社に支払う金額。融資金額の0.1%~0.5%ぐらい
  1. 火災保険料
  • 銀行によって強制的に加入させられます。最低でも借入金額の額を借入期間20年なら20年分、一括で支払わせますので、結構な金額になります。
  1. 生命保険料
  • 代表的なものに団体信用生命保険があります
  • 生命保険は残された家族のためにも加入した方が良いでしょう。

投稿日時: 2015-02-09 (2807 ヒット)

<日割り計算>

入居日が月の半ばだったのに、家賃は日割りではなく、一ヶ月分を請求されたが拒否できるか?といった質問。 家賃を日割り計算するかどうかという点については、 法律上、「日割り計算しなさい」という義務はありません。従って、家賃の精算を月単位とするのか、それとも日割りで精算するのかという点は、契約書の内容に従うことになります。 契約書に、「日割り精算しない」という規定があり、 借主が承諾の署名・捺印をしているとすれば、日割り精算されなくても従うしかありません。 なお、たとえば、 契約期間が○月△日~○○月(△の前日)日というようになっている場合で、家賃の起算期間が、毎月△日~翌月(△の前日)日というようになっているなら、見かけ上は、日割り計算されていなくても、実質上の損害が発生しない場合もありますし、入居時に日割り精算しない代わりに、退去時に日割り精算する家主もあります。 そこで、家主に確認すべきこととしては、月々の家賃の計算期間はどうなっているのかという点と退去時に日割り精算するのかどうかという点です。 その上で、どう考えても、入居時に日割り精算してもらわないと損害が大きいというような場合には、法律上を盾にはできませんので、家主の良識に訴えかけるようにしながら、交渉していくとよいのではないでしょうか。

投稿日時: 2015-02-03 (3020 ヒット)

(重要事項の説明)

重要事項説明とは?
 一般の消費者にとっては、不動産の取引など一生のうちそう何度もあるものでありません。なれない取引で大損しては大変なことになります。そこで業者としては、お客さんにこれから取引しようとしている物件(売買契約・賃貸契約による)がどのような物件なのか十分な情報を与えなければならないようになっています。
 その物件がどのような物件か知った上で契約するのか、しないかお客さんに判断しいもらい。
 その判断材料として、業者には物件の重要事項説明を義務付けているのです。
 そして、その重要事項説明するのは国家試験に合格した法律のプロである取引主任士が取引士証をそのお客さんに提示して分かりやすく説明するようになっています。
 そのため各不動産事務所には必ず5人1人りは取引主任士を設置する義務になっています。

 皆様が不動産を購入する際は、是非その重要事項説明を受け十分検討したうえで購入するかどうか決断してください。又、説明を受ける際、ご不明な点があれば遠慮なくその取引士の方に質問をしてください。
 取引士にはその説明義務がありますので、きっと快く説明してくださると思います。



投稿日時: 2015-01-29 (2499 ヒット)

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