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 DCF法における2つの重要な指標
DCF法では、NPV(Net Present Value正味現在価値)とIRR(Internal Rate of Return内部収益率)という二つの重要な指標があります。いずれも、キャッシュフロ－や金銭の時間的価値の考え方が反映された方法であり、基本的には同じ意味を示す結果を導きます。

今日はそのNPV(Net Present Value )について解説いたします。
NPVは、投資家が期待する利回り(期待収益率)以上のリタ－ンを、その投資家がもたらすかどうかを判断する指標です。
具体的には、投資により生み出されるキャッシュフロ－の現在価値(VP正味現在価値)の初期投資との差がNPVとなります。
NPVがプラスであれば、投資家の期待収益率を上回る投資案であることを意味します。
NPV(正味現在価値)=P(不動産の収益価格)-P1(初期投資価格)
NPV>0であれば投資家の期待収益率を上回るリタ－ン
ＮＰＶ＝０であれば投資家の期待収益率と等しいリタ－ン
ＮＰＶ＜０であれば投資家の期待収益率を下回るリタ－ンをもたらすことになり、投資価値はないということになります。
NPVの数値は、この物件が投資家にとって投資価値があるか、ないかの判断材料の重要な数値となる訳です。

次回は、事例を使って具体的に解説いたします。

 3.不動産投資分析の基礎知識❸

　今回はNOI(純営業利益)とキャップレイト(総合還元利回り)の2つの内容を説明いたします。

(1)　NOI(純営業利益)

　NOIは、空室や貸し倒れの損失を考慮した実質的な賃料等の収入から、管理費、固定資産税・都市計画税、損害保険料、水道光熱費など、各種の不動産運営に伴う費用を差し引いた利益を差します。ここで注意してもらいたいのは、NOIは原価償却費と借入金利を差し引く前の利益であることをいいます。

　NOIの単年度基準の投資利回りは、次の式になります。

 

NOI÷不動産価格=投資利回り

         ↓

NOI÷投資利回り=投資価格　となります。

このように、逆にNOIから不動産価格を算出する際に使われる投資利回りのことをキャップレイ－ト(総合還元利回り)と呼びます。

 

キャップレイ－ト（総合還元利回り)=NOI÷不動産価格

 

ただし、本来キャップレイトはその不動産固有の事情(築年数や構造、設備、立地など)などを考慮してきまるものです。そのため、キャップレイ－トは物件価格とNOIから結果的に導きだされるというよりも、『不動産物件の立地状況、近隣物件の収益状況などから』考えるべきです。その方がより実態に合っています。

 

具体的には

キャップレイ－ト=リスクフリ－レ－ト(a)＋不動産市場に潜在する不確実性(b)

＋対象不動産の個別リスクプレミアム(c)

 

(a)国債投資のリタ－ンで、おおむね2%程度です。

(b)現在の市況では3%程度が一般的です。

(c)その不動産の特性(地域性・立地、築年数・構造、テナントの種類や土地の権利の種類)

から推定します。

実際的には、東京都心部にある一定グレ－ド以上のビルのキャップレ－トは5%と見て、その他の物件には個別リスクプレミアムを上乗せするという考え方が主流です。

 

次回はそのキャップレイトとバリュアップの関係についてお話したいと思います。

 1.不動産投資分析の基礎知識❶

不動産投資をする上で、どの物件を幾らで買い、最終的に期待利回りは幾らになるかは不動産投資をする者にとって、一番の関心所です。しかし、不動産はどれ一つ同じものはなく、期待利回りや投資額を定めるのに不確定的で、多くのリスクを抱えています。それらのリスクを少しで回避するには、それなりの具体的指標が必要となってきます。

そこで、不動産投資を成功させるために必要不可欠な投資指標が存在します。次の3つは投資を判断する代表的投資指標です。

 

❶収益性を判断する指標

❷安定性を判断する指標

❸レバレッジ効果を判断する指標

 

これらの3つが不動産投資を成功させるための指標となります。

次回はこれらのそれぞれその指標を説明したいと思います。

 

住宅ローンを利用できる方

※収益物件・投資物件を購入する場合は、下記条件は当てはまりません。
　各不動産会社様に個別に、ご相談ください。

1. 給与所得者であり、職場の健康保険・社会保険の被保険者の方

• 自営業者は、おおむね３年以上、今の仕事を続けている方

2. 勤続年数が、1年～3年以上ある方

• 各金融機関で違います。3年以上あれば、問題なし。3年未満のかたは、1年でも受け付ける銀行もあります

• 勤続年数は、健康保健証の資格取得年月日からの年数になります。試用期間などがあり、３～６ヶ月後に正社員(健康保健が掛かった場合)になった場合は、そこからの年数になるので注意が必要です

3. 保証会社の保証を受けれる方

• 住宅ローンは、原則として保証人は必要ないが、保証会社というクレジット・信販系(日本信販・ジャックス・セントラルファイナンス等)または、銀 行系の会社の保証が必要になります。よって、銀行の審査に通っても、保証会社の審査に通らなければ、住宅ローンは利用できません。

4. 年収に対する年間返済額の割合が、おおむね３０％以内であること

• 各金融機関・保証会社で違います。なお、年間返済額には、全てのローンが加算されます(自動車・教育・旅行・各種カードでのお買い物)。よって、車のローンが２００万円残っていると、住宅ローンが減額される可能性があります。

5. 全ての借入金の返済に遅れがないこと

• 自動車ローン・カードのお買い物などに、延滞がないこと

6. 申し込み時、年齢が６０歳未満であること

住宅ローン申し込み時 必要書類

1. 本人確認資料(免許証のコピー)

2. 収入を確認できる書類

• 所得証明書・源泉徴収書など、各金融機関によって違います。また、何期分(１年分・２年分)必要かも違います

• 自営業の方は、２～３年分の納税証明書

3. 勤続年数を確認できる書類

• 健康保健証のコピー、本人・扶養家族の欄が必要

4. 印鑑証明書・住民票

• 必要枚数は、各金融機関で違います。住民票は、家族全員記載のものです。

5. 自己資金を確認できる資料

• 民間金融機関の住宅ローンは、原則　買う物件の８割しか融資してくれません。あとの２割と売買に係る諸費用は、自己資金になります、その自己資金があるか、預貯金などの通帳(コピー)で確認をとられます。また、金融機関によっては、自己資金分を融資する銀行の口座に入れるよう求められる場合があります

※　コピー関係書類は、偽装を防ぐため、必ず原本を確認されます

6. 物件に関する書類

• 土地・建物登記簿謄本、売買契約書、重要事項説明書、建物平面図、公図、実測図、物件案内図など不動産業者に揃えて貰いましょう

住宅ローンを借りる時の諸費用

1. 融資取扱手数料

• 各金融機関で違うが、3万円～5万円ぐらいです

2. 保証料

• これは、あなたの保証人になってくれる保証会社に支払う金額。融資金額の0.1％～0.5％ぐらい

3. 火災保険料

• 銀行によって強制的に加入させられます。最低でも借入金額の額を借入期間20年なら20年分、一括で支払わせますので、結構な金額になります。

4. 生命保険料

• 代表的なものに団体信用生命保険があります

• 生命保険は残された家族のためにも加入した方が良いでしょう。

(重要事項の説明)

重要事項説明とは?
　一般の消費者にとっては、不動産の取引など一生のうちそう何度もあるものでありません。なれない取引で大損しては大変なことになります。そこで業者としては、お客さんにこれから取引しようとしている物件(売買契約・賃貸契約による)がどのような物件なのか十分な情報を与えなければならないようになっています。
　その物件がどのような物件か知った上で契約するのか、しないかお客さんに判断しいもらい。
　その判断材料として、業者には物件の重要事項説明を義務付けているのです。
　そして、その重要事項説明するのは国家試験に合格した法律のプロである取引主任士が取引士証をそのお客さんに提示して分かりやすく説明するようになっています。
　そのため各不動産事務所には必ず5人1人りは取引主任士を設置する義務になっています。

　皆様が不動産を購入する際は、是非その重要事項説明を受け十分検討したうえで購入するかどうか決断してください。又、説明を受ける際、ご不明な点があれば遠慮なくその取引士の方に質問をしてください。
　取引士にはその説明義務がありますので、きっと快く説明してくださると思います。