不動産投資分析の基礎知識④

4.　キャップレ－トとバリュ－アップ

今日は、キャップレイ－トとバリュ－アップの関係についてお話したいと思います。

物件購入後にリニュ－アル等により、不動産の価値を上げる(バリュ－アップ)ことで、入居率を高めることや、賃料の下落を将来に渡って抑えることが可能です。

例えば、入居率80%、NOIが5百万円の物件を1億円で購入した場合、キャップレ－トは5%です。

しかし、バリュ－アップによって入居率が上昇してNOIが6百万円になった場合、投資利回りは6%に上昇します。                             

更に、保有期間中はNOIが6百万円のままで、周辺の物件のキャッブレ－トも5%のままであれば、保有期間後は6百万÷5%=1.2億円と、購入時よりも20%もの物件価格の上昇に繋がります。

このようにバリュアップが劇的な収益性の向上をもたらす場合があります。