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(1) 大家さんとしては、賃料を踏み倒されるのが一番困る。そこで、賃借人の債務不履行に備えて担保として預かっておくのが敷金である。
 例えば、Aの家をBが月額10万円で賃借し、AがBから30万円の敷金を預かったとする。Bが1ヶ月分の賃料を滞納した場合、Aは敷金の内の10万円を未払い賃料の弁済に充当することができる。(充当するかはAの自由。)
(2) 賃貸人が決める。
 では、Bの方から「先月分は敷金から充当してくれ」と主張できるのか?
 答えは×。充当するかどうかを決める権限はBにはない。Aにある。そうでなければ、Aは自分の意思に反して担保を失わされてしまうからだ。だからAは敷金には手を付けず、あくまで10万円を払えとBに請求しても一向に構わない。(Aの自由)
(3) 返還請求は明渡し完了時
 さて、あくまで支払えと言われてもBがこの10万円を払えば、敷金は30万円まるまる残る。この30万円は元々Bのものである。だから、いつかは返してもらえる。では、一体いつ返還請求ができるのか?
 答えは、明渡し完了時(賃貸借終了時ではない!)。つまり、賃貸借が修了しても、Bが建物を明渡さない場合にはBは敷金を返してくれと言えない。

投稿日時: 2015-02-25 (701 ヒット)


住宅ローンを利用できる方
※収益物件・投資物件を購入する場合は、下記条件は当てはまりません。
 各不動産会社様に個別に、ご相談ください。
  1. 給与所得者であり、職場の健康保険・社会保険の被保険者の方
  • 自営業者は、おおむね3年以上、今の仕事を続けている方
  1. 勤続年数が、1年~3年以上ある方
  • 各金融機関で違います。3年以上あれば、問題なし。3年未満のかたは、1年でも受け付ける銀行もあります
  • 勤続年数は、健康保健証の資格取得年月日からの年数になります。試用期間などがあり、3~6ヶ月後に正社員(健康保健が掛かった場合)になった場合は、そこからの年数になるので注意が必要です
  1. 保証会社の保証を受けれる方
  • 住宅ローンは、原則として保証人は必要ないが、保証会社というクレジット・信販系(日本信販・ジャックス・セントラルファイナンス等)または、銀 行系の会社の保証が必要になります。よって、銀行の審査に通っても、保証会社の審査に通らなければ、住宅ローンは利用できません。
  1. 年収に対する年間返済額の割合が、おおむね30%以内であること
  • 各金融機関・保証会社で違います。なお、年間返済額には、全てのローンが加算されます(自動車・教育・旅行・各種カードでのお買い物)。よって、車のローンが200万円残っていると、住宅ローンが減額される可能性があります。
  1. 全ての借入金の返済に遅れがないこと
  • 自動車ローン・カードのお買い物などに、延滞がないこと
  1. 申し込み時、年齢が60歳未満であること
住宅ローン申し込み時 必要書類
  1. 本人確認資料(免許証のコピー)
  1. 収入を確認できる書類
  • 所得証明書・源泉徴収書など、各金融機関によって違います。また、何期分(1年分・2年分)必要かも違います
  • 自営業の方は、2~3年分の納税証明書
  1. 勤続年数を確認できる書類
  • 健康保健証のコピー、本人・扶養家族の欄が必要
  1. 印鑑証明書・住民票
  • 必要枚数は、各金融機関で違います。住民票は、家族全員記載のものです。
  1. 自己資金を確認できる資料
  • 民間金融機関の住宅ローンは、原則 買う物件の8割しか融資してくれません。あとの2割と売買に係る諸費用は、自己資金になります、その自己資金があるか、預貯金などの通帳(コピー)で確認をとられます。また、金融機関によっては、自己資金分を融資する銀行の口座に入れるよう求められる場合があります

※ コピー関係書類は、偽装を防ぐため、必ず原本を確認されます

  1. 物件に関する書類
  • 土地・建物登記簿謄本、売買契約書、重要事項説明書、建物平面図、公図、実測図、物件案内図など不動産業者に揃えて貰いましょう
住宅ローンを借りる時の諸費用
  1. 融資取扱手数料
  • 各金融機関で違うが、3万円~5万円ぐらいです
  1. 保証料
  • これは、あなたの保証人になってくれる保証会社に支払う金額。融資金額の0.1%~0.5%ぐらい
  1. 火災保険料
  • 銀行によって強制的に加入させられます。最低でも借入金額の額を借入期間20年なら20年分、一括で支払わせますので、結構な金額になります。
  1. 生命保険料
  • 代表的なものに団体信用生命保険があります
  • 生命保険は残された家族のためにも加入した方が良いでしょう。

投稿日時: 2015-02-09 (681 ヒット)

<日割り計算>

入居日が月の半ばだったのに、家賃は日割りではなく、一ヶ月分を請求されたが拒否できるか?といった質問。 家賃を日割り計算するかどうかという点については、 法律上、「日割り計算しなさい」という義務はありません。従って、家賃の精算を月単位とするのか、それとも日割りで精算するのかという点は、契約書の内容に従うことになります。 契約書に、「日割り精算しない」という規定があり、 借主が承諾の署名・捺印をしているとすれば、日割り精算されなくても従うしかありません。 なお、たとえば、 契約期間が○月△日~○○月(△の前日)日というようになっている場合で、家賃の起算期間が、毎月△日~翌月(△の前日)日というようになっているなら、見かけ上は、日割り計算されていなくても、実質上の損害が発生しない場合もありますし、入居時に日割り精算しない代わりに、退去時に日割り精算する家主もあります。 そこで、家主に確認すべきこととしては、月々の家賃の計算期間はどうなっているのかという点と退去時に日割り精算するのかどうかという点です。 その上で、どう考えても、入居時に日割り精算してもらわないと損害が大きいというような場合には、法律上を盾にはできませんので、家主の良識に訴えかけるようにしながら、交渉していくとよいのではないでしょうか。

投稿日時: 2015-02-03 (673 ヒット)

(重要事項の説明)

重要事項説明とは?
 一般の消費者にとっては、不動産の取引など一生のうちそう何度もあるものでありません。なれない取引で大損しては大変なことになります。そこで業者としては、お客さんにこれから取引しようとしている物件(売買契約・賃貸契約による)がどのような物件なのか十分な情報を与えなければならないようになっています。
 その物件がどのような物件か知った上で契約するのか、しないかお客さんに判断しいもらい。
 その判断材料として、業者には物件の重要事項説明を義務付けているのです。
 そして、その重要事項説明するのは国家試験に合格した法律のプロである取引主任士が取引士証をそのお客さんに提示して分かりやすく説明するようになっています。
 そのため各不動産事務所には必ず5人1人りは取引主任士を設置する義務になっています。

 皆様が不動産を購入する際は、是非その重要事項説明を受け十分検討したうえで購入するかどうか決断してください。又、説明を受ける際、ご不明な点があれば遠慮なくその取引士の方に質問をしてください。
 取引士にはその説明義務がありますので、きっと快く説明してくださると思います。



投稿日時: 2015-01-29 (666 ヒット)

<契約の開始時期>

(問題) 実際の入居は4月になるのに、契約手続きした日から契約開始となるということで、住んでもいないのに余分な家賃を請求されたが、従わざるを得ないのかといった問題はどのように考えるか?

(回答) 常識的には、契約手続き日=契約開始日というわけではなく、契約手続き(手付金支払い)→契約書締結→契約残金支払い →カギ渡し=契約開始となるのが普通である。

 ところが、契約手続きの時点で空室になっているような場合、家主は早く家賃を徴収しようと、入居者の利便を図るようなそぶりで、カギ渡しまで行い、契約開始を行うようなケースがある。
 このようにならないようにするためには、契約前の重要事項説明の時点で、契約開始日の確認を行っておき、万一、すぐに入居できないのに、契約開始日が始まるというような場合には、契約開始日を遅らせてもらうように交渉すべきである。 しかし、重要事項説明の時点で、そのような問題点に気づかず、家主から家賃の請求をされてはじめて気づくような場合には、仲介業者の重要事項説明が不十分であったということで、仲介業者に掛け合うのが良い。 
いずれにしても、家主から請求されるままに支払うのではなく、仲介業者を通しながら、仲介業者の説明不足を訴えて、家賃の支払いを実際の入居日からになるように交渉することが適切である。

投稿日時: 2015-01-28 (708 ヒット)

<1Rと1Kはほぼ同じ?DKとLDKは何が違う?>

●1Rと1Kの違いは? 1Rと1Kの場合、「居室部分を分ける『扉』があるかないか」です。 部屋に居室を仕切る扉を付けたら1Kとなるのです。

●DKとLDKの違いは? 次に、2DKや2LDKなどの表記にある「DK」と「LDK」の違いは。 もちろん、「L」はリビング(居間)、「D」はダイニング(食堂)、 「K」はキッチン(台所)の略。

  すなわち、 「DK」はダイニングとキッチン(食堂兼台所)、 「LDK」はリビングダイニングとキッチン(居間兼食堂と台所)です。 

  なぜならば、2011年11月まで、DKとLDKを区分けする 明確な基準は決められていませんでした。 それまでは、ただ漠然と「広いとLDKで、狭いとDK」といった具合で、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会から「DK(ダイニング・キッチン)及びLDK(リビング・ダイニング・キッチン)の広さ(畳数)の目安となる指導基準」が発表され、一定の基準が設けられました。 その基準によると、次のように定められています。

【居室が1つの場合】 ・4.5畳以上8畳未満は「DK」と表示 ・8畳以上で「LDK」と表示
【居室が2つ以上の場合】 ・6畳以上10畳未満は「DK」と表示 ・10畳以上は「LDK」と表示

※1畳=1.62平方メートル以上 なお、この基準には示されていませんが、居室が1つの場合で、DKに当たる部分が4.5畳未満は「K」(つまり「1K」)表示になります。
  同様に、居室が2つ以上の場合も、「DK」に当たる部分が6畳未満であれば「K」(「2K」など)表示になります。

  従って、2DKと2LDKを具体的に説明すると、キッチンやトイレ、風呂などの水回りとは別に部屋が2つあり、キッチンとダイニングを合わせて6畳以上10畳未満なら2DK、同じく10畳以上なら2LDKとなります。

  しかし、この基準はまだ不動産業界の隅々にまで行き届いているとはいえず、不動産情報サイトなどでも正確に表記されていないこともありますので、目安として覚えておいてください。

投稿日時: 2015-01-28 (739 ヒット)

住宅ロ-ン控除制度
住宅ロ-ン控除制度は、一定の要件を満たす住宅を購入する場合。住宅ロ-ンを10年以上で借り入れた場合に所得税から一定額を控除できる制度である。一定の要件は次の通りである。
①住宅要件
◎取得住宅の床面積が50㎡以上であること。
◎中古住宅の場合は築年数20年以内であること。
◎マンションなどの耐火建築の場合は25年内
②適用申請者の要件
◎その年の合計所得が3000万円以下であること。
◎取得した年と前後2年間、通算5年間に住宅用財産について3000万控除や買換え特例等を受けていないこと。
◎住宅取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、控除を受ける各年の12月31日まで住宅の用に供していること。
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住宅ロ-ン控除の内容
◎居住開始年H26/4~H29/12
◎控除期間 10年間
〔一般住宅の場合〕
◎住宅借り入れの年末残高の限度額4000万円
◎控除率1%
◎最大控除額400万円(10年間)
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〔認定住宅〕
◎住宅借り入れの年末残高の限度額5000万円
◎控除率1%
◎最大控除額500万円(10年間)
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これらの控除額が直接所得税額から控除されるので減税効果がたかいため住宅を取得した人は注目してもらいたい。
最後にこの控除をうけるには所轄税務署長に申請しなければならないので注意してもらいたい。

投稿日時: 2014-04-11 (859 ヒット)

テスト投稿です。

投稿日時: 2013-03-01 (1058 ヒット)

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